Le dépôt de garantie est la source de litige la plus fréquente entre locataires et propriétaires. Une rayure sur le parquet, une tache au plafond, un équipement manquant, et la somme est retenue en partie ou en totalité. Presque toujours, la discussion se résume à une question, dans quel état était le logement à l'entrée ?

Ce que prévoit la loi

L'état des lieux est obligatoire. L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 impose un état des lieux à l'entrée et à la sortie, établi contradictoirement par les deux parties et joint au bail.

En cas de désaccord, un commissaire de justice. Si l'état des lieux ne peut pas être établi à l'amiable, il l'est par un commissaire de justice, à l'initiative de la partie la plus diligente, les frais étant partagés par moitié entre bailleur et locataire. Les parties doivent être prévenues au moins sept jours à l'avance par lettre recommandée.

Les délais de restitution sont encadrés. L'article 22 de la même loi prévoit la restitution du dépôt dans un délai d'un mois après la remise des clés si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois dans le cas contraire. Au-delà, la somme due est majorée de 10 % du loyer mensuel par mois de retard commencé.

Sans état des lieux d'entrée, une présomption. L'article 1731 du code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption joue contre le locataire, sauf preuve contraire. Elle ne peut toutefois pas être invoquée par la partie qui a fait obstacle à l'établissement de l'état des lieux.

Pourquoi l'état des lieux écrit ne suffit pas toujours

Un état des lieux rédigé à la main se limite souvent à des mentions comme « bon état » ou « usure normale ». Des mois ou des années plus tard, ces formules ne disent plus grand-chose d'une tache précise ou d'une rayure. Chacun les interprète à sa façon.

Des photos, elles, montrent. Mais elles ne servent que si l'on peut prouver qu'elles ont bien été prises à l'entrée, et non la veille du départ. C'est là que la plupart des dossiers échouent.

Dater vos photos pour qu'elles comptent

La date enregistrée par un téléphone se modifie facilement, et la partie adverse le fera valoir. Pour qu'une photo pèse, sa date doit être fixée par un tiers.

Un horodatage qualifié le permet. Chaque photo est réduite à une empreinte numérique, scellée avec la date par une autorité d'horodatage indépendante. La date ne dépend plus de vous, et toute retouche ultérieure du fichier se détecte. L'horodatage prouve que les photos existaient au plus tard le jour du dépôt, d'où l'intérêt de déposer le jour même de l'état des lieux.

La méthode, pièce par pièce

Suivez l'ordre de l'état des lieux écrit. Pièce par pièce, murs, sols, plafonds, fenêtres, équipements. Les photos doivent pouvoir se rapprocher de chaque ligne du document.

Une vue d'ensemble, puis les détails. Chaque pièce en plan large, puis chaque défaut en gros plan, avec un objet qui donne l'échelle.

N'oubliez pas les compteurs. Eau, électricité, gaz, avec leurs index lisibles.

Pensez à la vidéo. Une visite filmée d'une pièce à l'autre se conteste difficilement.

Déposez tout le jour même, en un seul envoi, et conservez les fichiers originaux avec votre bail.

Côté propriétaire aussi

La démarche protège aussi le bailleur. Des photos datées de l'état du logement remis au locataire sont la meilleure réponse à un locataire qui conteste une retenue justifiée.

Les photos horodatées complètent l'état des lieux signé, elles ne le remplacent pas. Mentionnez leur existence dans le document, et joignez-les si possible. En cas de désaccord total, l'état des lieux par commissaire de justice reste la voie prévue par la loi, et vos photos datées lui donneront un point de départ solide.